Tiers-lieux et espaces de coworking, tour d’horizon de 4 offres (Partie 1 : Nextdoor)

Selon la 2ème édition du baromètre OpinionWay pour CD&B, sur « La relation entre l’environnement de travail et le bien-être des salariés », l’espace de travail a une influence sur la performance et le bien-être des collaborateurs. D’après cette étude, 89 % des salariés interrogés estiment que l’espace de travail joue un rôle important sur le plaisir à venir travailler et 73 % considèrent que cela contribue à la fierté de travailler pour l’entreprise.

Espaces de coworking, bureaux partagés, télétravail… Parmi ces tendances toujours en développement figurent les tiers-lieux, qui constituent pour les organisations des solutions externes possibles pour offrir de nouveaux espaces de travail à leurs collaborateurs et, pour les entreprises qui déploient ces solutions clé en main, des activités riches de promesses et inspirantes pour tous.

Dans cette 1ère partie du tour d’horizon de quatre tiers-lieux existants, focus sur l’expériences Nextdoor de Bouygues Immobilier.

Nextdoor, filiale de Bouygues Immobilier, a lancé son premier espace de travail « collaboratif et flexible » à Issy-les-Moulineaux en juin 2015. Banc d’essai de l’offre de tiers-lieux et de bureaux partagés du groupe Bouygues, le centre d’Issy-les-Moulineaux propose 2 600 mètres carrés d’espaces de travail, mis à la location sans engagement, avec 225 postes privatifs, une capacité total d’accueil de 300 personnes et 13 salles de réunion. A côté d’espaces de travail proposant différentes configurations et équipements pro, Nextdoor Issy propose aux utilisateurs un jardin, des tables pour manger, une bibliothèque, une salle de détente, un point accueil proposant cafés et boissons…

La volonté de construire un « réseau social business physique » pour favoriser les interactions

Au Nextdoor d’Issy-les-Moulineaux, comme dans la plupart des autres tiers-lieux, les espaces de convivialité côtoient les espaces de travail, pour favoriser le coworking en proposant un écosystème propice aux collaborations. L’intention du lieu est de construire un « réseau social business physique » favorisant la mixité entrepreneuriale et les interactions entre freelances, start-ups, TPE-PMEs et équipes projets de grands groupes.

Quelques mois après son lancement, en novembre 2015, Nextdoor Issy affichait déjà quasiment complet, preuve qu’il y a une vraie demande pour ce type de produits de la part de professionnels indépendants, créateurs d’entreprise ou collaborateurs de grandes entreprises. L’offre de Nextdoor veut être en phase avec la profonde évolution des modes de travail, avec en toile de fond cette ambition d’accroître le bien-être au travail et de travailler différemment.

Une alternative à des locations classiques assez rigides

Le concept se veut aussi une alternative à des locations classiques assez rigides ne correspondant plus à certaines attentes de clients, indépendants ou organisations qui veulent plus de souplesse. En effet, les durées de bail, les conditions de sortie, les dépôts de garantie ou les complexité de gestions des contrats, tout cela peut constituer un frein dans le développement d’une activité et le fonctionnement d’une entreprise. C’est aussi pour surmonter ces réticences et proposer plus de flexibilité que l’offre a été construite comme l’indique Philippe Morel, PDG de Nextdoor : « Ce projet est né à la fois de la demande de nos clients grands comptes qui recherchent des bureaux à même d’accompagner leur transition digitale et managériale et des petites entreprises et auto-entrepreneurs qui souffrent de la rigidité de l’offre traditionnelle dans l’immobilier tertiaire, avec des espaces trop chers et des conditions d’hébergement trop contraignantes ». La formule proposée par Nextdoor est un abonnement mensuel modifiable à souhait de mois en mois, conçue pour proposer une offre de base à un coût accessible tout en proposant un ensemble de services complémentaires selon les besoins.

Philippe Morel, PDG de Nextdoor

S’inspirer des modèles économiques des compagnies aériennes

Pour Bouygues, à travers le développement de ces offres nouvelles, il s’agit aussi de lutter contre l’un des fléaux constatés dans l’immobilier de bureau traditionnel : des taux d’occupation trop faibles, de l’ordre de 50 ou 60 %, parfois moins, avec une concentration de l’utilisation de espaces du lundi au vendredi, entre 9 heures et 19 heures, tout le reste du temps, les lieux étant inoccupés. Comme le souligne Philippe Morel, ce concept d’offre d’espaces de travail flexible s’inspire du modèle économique de ces compagnies aériennes qui utilisent au maximum leur parc d’aéronefs. L’objectif est d’utiliser ces nouveaux espaces sinon H24, du moins 7 jours sur 7 et avec un maximum d’amplitude horaire. Ce sont ces taux d’occupation accrus qui devraient permettre de maintenir des tarifs bas.

Après Nextdoor Issy, trois nouveaux sites ouverts en 2016, cinq autres prévus en 2017

Fort de ce premier banc d’essai réussi, Nextdoor a depuis ouvert trois autres sites reprenant le modèle d’Issy, dans le quartier d’affaire de la Défense avec le centre Cœur Défense (4 200 m², 400 postes de travail privatifs, 70 postes de coworking), un second centre à Issy-les-Moulineaux constituant Le Village Nextdoor (5 000m², 700 postes de travail en espaces privatifs, 100 postes de coworking), dans le 12ème arrondissement de Paris avec Nextdoor Gare de Lyon (4 300 m² répartis sur 8 niveaux, 400 postes privatifs et un espace de coworking de plus de 50 postes).

Enfin, Nextdoor prévoit l’ouverture de deux centres à Neuilly-sur-Seine pour constituer un second « village » (juin 2017) et trois autres sites sont prévus, un à Lyon et deux à Paris (quartier Saint-Lazare et Porte d’Orléans). Avec un tel maillage, Bouygues Immobilier est clairement sorti de l’expérimentation et les tiers-lieux et nouveaux espaces de coworking reflètent désormais une vraie tendance du marché de l’immobilier tertiaire. Mais est-ce une tendance de fond qui annonce un mouvement irréversible ?

Philippe Morel, Président de Nextdoor, donne des clés d’explication de l’engouement actuel pour ce type de lieux et pourquoi ces offres correspondent aux besoins de notre époque : « Le succès de Nextdoor tient en partie aux mutations économiques, technologiques et aussi sociétales de nos sociétés occidentales, des mutations si profondes qu’elles conduisent à ce que de nouveaux modèles d’affaire émergent. Nextdoor, par rapport aux business habituels de Bouygues Immobilier était d’ailleurs une sorte d’anti-modèle. Venant du monde des relations-clients, j’ai perçu à l’époque l’insatisfaction de la clientèle d’affaire par rapport à l’immobilier, avec un marché sur-offreur, avec des offres trop chères, des propositions de locaux souvent très éloignées des attentes des clients. Avec mon regard externe, n’étant pas du métier, j’ai été frappé par cette insatisfaction montante et partagée. Dans ce contexte, le risque d’échouer en proposant une offre nouvelle et alternative à des locations classiques était finalement assez faible. »

Le défi est de réussir à réenchanter les collaborateurs

« A partir de ce constat, nous avons construit Nextdoor en partant d’abord du client, de ses besoins réels, avec comme postulat que dans les affaires, l’immobilier doit être un moyen et en aucun cas une finalité. En écoutant nos prospects, en comprenant leurs besoins, nous avons élaboré cette offre, parfois aussi en prenant des risques, comme une ouverture H24, qui s’est révélée très judicieuse, très appréciée des clients. », Philippe Morel.

Nextdoor, est aussi apparu dans un contexte de transformation radicale. Aujourd’hui, dans beaucoup de grandes entreprises, le défi est de réussir à réenchanter les collaborateurs démotivés pour mieux les réengager. Or, les nouvelles façons de travailler proposées par Nextdoor peuvent contribuer à aider ces entreprises à refondre leur modèle d’affaires en embarquant les collaborateurs dans la voie du changement. Cela en proposant un autre quotidien de travail aux collaborateurs, des univers stimulants, des échanges avec des travailleurs indépendants, des créateurs d’entreprises, une émulation qui peut réellement contribuer à accélérer le changement. Mais, même si Nextdoor en accueille, ce n’est pas non plus un ghetto à start-ups. L’un des présupposés a été dès le départ la diversité des personnes et des entreprises accueillies, diversité des secteurs d’activité, diversité des profils et des âges, de 18 à 65 ans.

Ce que les clients achètent aussi, c’est une absence de risque

Les clients utilisateurs de Nextdoor disent que ne plus avoir à se préoccuper d’immobilier est un gain considérable, parce que la formule proposée est simple. Cela décharge des chefs d’entreprises de beaucoup de contraintes et cela engendre chez les chefs d’entreprise du bien-être psychologique en plus d’un confort économique. Car ce que les clients achètent aussi, c’est une absence de risque par rapport à la signature d’un bail classique.

L’une des raisons du succès de Nextdoor est aussi évidemment que les offres sont significativement moins chères que dans l’immobilier tertiaire classique, en moyenne de l’ordre de 30% par rapport à un bail traditionnel. Mais le prix n’est pas tout. Un prix attractif est une condition nécessaire pour faire venir des clients à Nextdoor mais pas forcément suffisante pour leur donner envie de rester. Si les clients restent à Nextdoor, c’est d’abord pour l’atmosphère, parce qu’ils s’y sentent bien, s’y sentent accueillis, entourés, presque cocoonés. Dans un univers de plus en plus digitalisé, qui se virtualise grâce aux technologies, on a encore plus besoin de contacts humains.

Aujourd’hui, Nextdoor accompagne des clients afin de « nextdooriser » leur espaces de travail

Les entreprises, les chefs d’entreprises, les grandes entreprises, tous prennent consciences qu’ils devront pour la plupart changer leurs modèles d’affaires s’ils ne veulent pas mourir. Or, pour changer de modèle d’affaires, il faut embarquer tous les collaborateurs. Et pour réembarquer les collaborateurs pour accomplir cette mutation, il faut les réenchanter. Pour réenchanter des collaborateurs, le cadre de travail est important. Pas seulement l’esthétique ou le confort, mais surtout l’atmosphère de travail. C’est ce qui compte le plus pour stimuler, générer de l’envie, de la créativité. « C’est d’ailleurs pour provoquer cela, qu’en plus de l’ouverture de nouveaux centres en Ile-de-France et à Lyon, nous accompagnons aujourd’hui de grandes entreprises pour « nextdooriser » leur siège social et amener ce type d’atmosphère stimulante directement chez eux. », Philippe Morel.

Retrouvez prochainement la 2ème partie de notre tour d’horizon avec l’offre de Sensespace Paris.